Charlie Liu 劉 棟President,CLO,FRI,CRES 加拿大地產院士 認証地產专家 認証商业租赁师直线电话: 647-268-9669公司电话: 905-597-8165Everland Realty Inc., Brokerage*
2021年 1月 24日 星期日    English   
地产文章   

Commercial 商业知多少

  • 净租金 NET LEASE
  • 商业计划书的重要性

  • 可用面积 租用面积的区别以及在实际操作中为啥要考量load factor
    今天聊聊商业租赁的可用面积(Usable square footage)和租用面积(Rentale square footage)区别;在实际商业地产业务操作中只有一个用于计算您的真实年租金的支出
    我觉得大多数人会有一个小小的误区 但是没有人会留意或者说是心中有疑惑但是半推半就过去了.
    大家口中所提到的比如说我希望租赁5000平方尺的办公室或者同等或不等的工业厂房等,所指的是真正的可使用的5000平方尺.但实际上在加拿大安省多伦多地产局的多重放盘系统里大家看到的或者说参照的基本上是租用面积 这样的参数可能会在实际运行中有偏差.
    可用面积可以定义为专门为公司使用而预留的空间,当您走进去之后 您看到的内部空间内视为可用平方英尺(Usable square footage).
    对于部分楼层的租用 包括全部办公室空间+任何储存空间+私人洗手间也包括一些建筑上突出或凹进去的部分)
    接着再聊租用面积(Rentable square footage)就简单些了 定义为可用面积+建筑物公共空间的一部分; 公共空间指哪些呢?公共空间是建筑物中国呢所有租户均可使用的区域,包括但不限于走廊 大厅 公共洗手间以及健身设施. 而租用面积将会用来计算你的年租金支出
    要想再进一步深入了解的话 我们需要熟悉另外一个参数,英文叫Load Factor,我也说不好中文应该怎么准确表述,咱们就先看它的计算公式吧: Load factor=大楼总的租用面积/总的可用面积
    这样的话租用面积=租客的可用面积xLoad Factor
    之所以提到Load factor这个工具 是因为当你在选择不同物业的时候可以帮助到客户进行更合理地有效地评估 怎么来做到呢?
    比如商业物业1 拥有10000平方尺可用面积 20% load factor.意味着租用面积为12000平方尺;物业2 一样10000平方尺 15% load factor. 意味着租用面积为11500平方尺;同样大小的可用面积而在计算租金的时候 物业1 x12000来计算年租金;物业2 x11500来计算年租金
    当然了 小的load factor 意味着少的公共区域的分担;如果对客户来说更多更大的公共区域是他所所诉求的 那大的load factor 或许是更合理地选择。 
    周末到了 祝大家周末放松 快乐 远离密集人群 全家安康
    您是怎么理解的呢?”Load Factor”您觉得怎么应该怎么表述呢?请不吝赐教
    Charlie Liu,Broker of Record 
    CRES. FRI. CLO 647.268.9669
    Certified Real Estate Specialist 
    Certified Leasing Officer 
    加拿大認證商业租赁师
    Everland Realty Inc 恒地地产
  • 商业租约合同中 关于 TMI的话题
    以前多篇短文谈到商业投资/租赁的话题 今天聊聊商业租赁中经常看到的”TMI “字眼。
    以前有客户说到tmi,我问他是什么意思吗?他说不就是”too much information “吗?我说”You are Brilliant “[呲牙]
    如果您是商业租赁的新手 您可能会对大多数商业 工业或办公空间的定价和营销方式感到惊讶 大多数商业物业的租赁价格都按每平方英尺计算 当你提到了tmi or cam的时候 我发现大多数人都措手不及这通常是一个被忽略的细节 因为新租户可能会注意到基本租金在他们的预算之内 但是在发现额外租金之后 该空间常常感觉到无法负担
    那么这额外的租金是什么?
    物业地税通常是该数字中最重要的 但它也包括但不仅限于财产保险 园林绿化 除雪 废物清除 清洁和维护公共区域 建筑物管理和行政费用以及一些项目的维修和屋顶保养 HVAC等
    租客为什么要支付这个额外租金?承租人应按比例支付物业支出 因为使用该财产的是承租人而不是房东 租户的使用空间HVAC 停车场 公共区域等这些项目需要付费和维护 从逻辑上讲 应该由使用它的一方来支付费用 这就是为什么租户通常通过TMI支付维护财产费用的原因
    TMI 租金部分如何计算?
    在大多数情况下 合并的年度总支出除以建筑物的总平方英尺数 这提供了每平方英尺的费用撸阔我们称之为额外租金 AKA TMI或CAM;每平方英尺的数字乘以构成租户物业的平方英尺数 即租户负责支付的每年额外租金数
    TMI会改变还是增加?
    一般是 我在上面提到过 物业税有定期增加的趋势 除此之外 维护和修理的成本也会随着时间推移而变化
    关于tmi 的租金部分可以讨价还价吗?
    那您觉得呢? 欢迎留言
    今天是礼拜天 祝大家周末愉快 下周再见
    Charlie Liu 劉棟 D:647.268.9669
    Broker of Record,FRI,CRES,CLO
    Fellow of Real Estate Institute  
    Certified Real Estate Specialist  
    Certified Commercial Leasing Officer
    加拿大地产院士*认证地产专家*认证商业租赁师
    Everland Realty Inc. Brokerage   恒地地产
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  • 资本回报率和投资回报率的重点区别在哪里
    今早小朋友8:30上网课 我也没再睡回笼觉
    经常在思考和实践着这类相关的 和大家分享一下
    有关潜在租赁物业投资的信息越多 作为投资着做出的决定就更趋于合理  房地产投资者最常使用的两个指标是资本回报率和投资回报率
    不幸的是 即使是有经验的投资者这些术语也经常被混淆和滥用我在这里和大家讨论一下资本回报率和投资回报率之间的区别 在分析投资房地产时如何使用每个公式
    定义:
    Capitalization Rate资本回报率用于产生收入的物业 并不计入贷款 在比较同一市场中的相似物业时 资本回报率公式也是一个很好的工具。
    ROI(投资回报率)用于监控投资的执行情况 Roi可以用于修复装修那些不产生收入的不动产以及买入并持有较长时间的产生现金流的不动产
    与Cap计算不同的是 ROI把融资成本作为一个主要的因素加以考虑。
    在我过往的聊天中 曾经解释并辅以详细的公式 图示和案例阐述过资本回报率。
    Capitalization rate = NOI / Market value  注意2点: NOI是基于年收入来衡量 ; 市场价值不一定等于市场价格。
    今天重点聊聊ROI,先从字面上说明 ROI=Ruturn on Investment ROI衡量是您的投资物业的总回报率 考察的有2个重点:现金投入量或者首付款 第二是我们刚刚谈到的ROI把融资作为一个重点来融入 就是你的负债或贷款(本金和利息)
    ROI=Annual Return/Total Investment 
    举例说明 比如不动产$1250000, 用于计算资本回报率的NOI( net operating income)年净收入是$100000,首付款20%或$250000首付 interest 5.33%(我模拟的利息是为了凑个月供整数)月本金利息
    计算$6000,年计$72000; ROI=(100000年净收入-72000年贷款本金利息)/$250000总投入=11.2%
    我们也可以变化一下根据ROI的要素 假设还是$1250000不动产$250000首付 这次变化的是一笔不付本金只有利息的借款(Interest only Loan instead of a fully amortized loan) 再来看其中的变化
    ROI=(72000NOI-8779.18INTEREST ONLY MORTGAGE)/250000=25%  融资方式的差异 导致投资回报率的差异 当然还可以调整首付投入 无论是哪一种的变化 我想大家都可以感受到杠杆的力量
    结语:有时您会听到房地产投资者声称 使用资本回报率来衡量创收性房地产要比投资回报率好 反之亦然;  事实是 资本回报率Cap公式和ROI计算都是分析租赁房地产绩效时要使用的关键工具。
    Cap衡量的是产生收入物业当前(current)的回报率或应该(should be)达到的回报率,而ROI则计算的是可能(could be)能够达到的回报率。
    资本回报率考量的是在没有考核融资之前的年净收入带入的回报; 资本回报率会基于物业的不同类型以及市场而变化;Cap用来计算NOI 和市场价值.
    投资回报率衡量的是杠杆作用下投资的总回报. 同一财产的投资回报率将取决于其融资方式 而每个买家的资本回报率保持不变
    有哪些欠妥当之处 请不吝赐教 共同学习和探讨 
    早安
    老刘

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  • 民宅和商业地产的主要区别析解

Residential- 民宅知多少

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