Charlie Liu 劉 棟President,CLO,FRI,CRES 加拿大地產院士 認証地產专家 認証商业租赁师直线电话: 647-268-9669公司电话: 905-597-8165Everland Realty Inc., Brokerage*
2021年 1月 19日 星期二    English   

资本回报率和投资回报率的重点区别在哪里

今早小朋友8:30上网课 我也没再睡回笼觉
经常在思考和实践着这类相关的 和大家分享一下
有关潜在租赁物业投资的信息越多 作为投资着做出的决定就更趋于合理  房地产投资者最常使用的两个指标是资本回报率和投资回报率
不幸的是 即使是有经验的投资者这些术语也经常被混淆和滥用我在这里和大家讨论一下资本回报率和投资回报率之间的区别 在分析投资房地产时如何使用每个公式
定义:
Capitalization Rate资本回报率用于产生收入的物业 并不计入贷款 在比较同一市场中的相似物业时 资本回报率公式也是一个很好的工具。
ROI(投资回报率)用于监控投资的执行情况 Roi可以用于修复装修那些不产生收入的不动产以及买入并持有较长时间的产生现金流的不动产
与Cap计算不同的是 ROI把融资成本作为一个主要的因素加以考虑。
在我过往的聊天中 曾经解释并辅以详细的公式 图示和案例阐述过资本回报率。
Capitalization rate = NOI / Market value  注意2点: NOI是基于年收入来衡量 ; 市场价值不一定等于市场价格。
今天重点聊聊ROI,先从字面上说明 ROI=Ruturn on Investment ROI衡量是您的投资物业的总回报率 考察的有2个重点:现金投入量或者首付款 第二是我们刚刚谈到的ROI把融资作为一个重点来融入 就是你的负债或贷款(本金和利息)
ROI=Annual Return/Total Investment 
举例说明 比如不动产$1250000, 用于计算资本回报率的NOI( net operating income)年净收入是$100000,首付款20%或$250000首付 interest 5.33%(我模拟的利息是为了凑个月供整数)月本金利息
计算$6000,年计$72000; ROI=(100000年净收入-72000年贷款本金利息)/$250000总投入=11.2%
我们也可以变化一下根据ROI的要素 假设还是$1250000不动产$250000首付 这次变化的是一笔不付本金只有利息的借款(Interest only Loan instead of a fully amortized loan) 再来看其中的变化
ROI=(72000NOI-8779.18INTEREST ONLY MORTGAGE)/250000=25%  融资方式的差异 导致投资回报率的差异 当然还可以调整首付投入 无论是哪一种的变化 我想大家都可以感受到杠杆的力量
结语:有时您会听到房地产投资者声称 使用资本回报率来衡量创收性房地产要比投资回报率好 反之亦然;  事实是 资本回报率Cap公式和ROI计算都是分析租赁房地产绩效时要使用的关键工具。
Cap衡量的是产生收入物业当前(current)的回报率或应该(should be)达到的回报率,而ROI则计算的是可能(could be)能够达到的回报率。
资本回报率考量的是在没有考核融资之前的年净收入带入的回报; 资本回报率会基于物业的不同类型以及市场而变化;Cap用来计算NOI 和市场价值.
投资回报率衡量的是杠杆作用下投资的总回报. 同一财产的投资回报率将取决于其融资方式 而每个买家的资本回报率保持不变
有哪些欠妥当之处 请不吝赐教 共同学习和探讨 
早安
老刘

flyer-200722124631.jpg

上传:Charlie

Share

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

Everland Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated